En el mercat immobiliari, i concretament en el del lloguer, ens podem trobar amb situacions molt diverses i que poden suposar abusos i incompliments de la normativa vigent en cada moment. Però tots els abusos els pateix el llogater? O el propietari també es pot veure indefens?

El setembre passat, va entrar en vigor la nova Llei de contenció de preus del lloguer (Llei 11/2020 de 18 de setembre), amb l’objectiu de frenar la ingent pujada de preus que s’estava vivint, especialment a Barcelona i àrea metropolitana. Amb aquesta es rebaixa i congela el preu dels nous contractes de lloguer en zones amb alta demanda d’habitatge. S’ha aconseguit una reducció del 4,12% de mitjana.

Amb aquestes mesures, sembla que els polítics responen a les demandes de plataformes i sindicats, en favor d’un habitatge a preus assequibles o, si més no, regulats. Fins i tot, s’ha publicat una Guia Ràpida per conèixer l’abast de la nova normativa.

Quins són els abusos?

És evident que era insostenible mantenir el model alcista en els preus de l’arrendament, tal com ha estat passant els darrers anys. Els llogaters tenen uns drets bàsics que a vegades es veuen vulnerats, i que haurien de denunciar en cas de trobar-se en alguna d’aquestes situacions d’abús:

• En firmar el contracte de lloguer, el propietari ha d’entregar la cèdula d’habitabilitat i el certificat energètic. L’obtenció d’aquests documents té un cost, per la qual cosa, alguns propietaris poden intentar arrendar l’habitatge sense tenir-los, tot i ser obligatoris. Pel lloguer de locals només és obligatori el certificat energètic. 
• Fer un ús pacífic de l’habitatge, sense que el propietari ho pugui pertorbar. Molts cops es produeix l’anomenat bullying (assetjament) immobiliari, que consisteix a fer la vida impossible al llogater perquè marxi, i així poder especular amb aquell habitatge. Aquestes accions les solen dur a terme els grans tenidors, com ara fons d’inversió.
• El propietari s’ha de fer càrrec de les reparacions necessàries i de conservació. El llogater pot fer aquestes reparacions si són urgents, previ avís, i se li podrà descomptar del preu, però a vegades no s’accepten aquestes reparacions com a necessàries, i no hi ha retorn del cost.
• Pot resoldre el contracte i recuperar la fiança, però hi ha propietaris que no la volen tornar, i podria ser que aquests diners no s’haguessin dipositat a l’INCASÒL, tal com és preceptiu. Això pot significar que no s’hagi registrat el contracte de lloguer i, per això, podríem tenir més dificultats per la recuperació de la fiança.

Ara bé, el dret al retorn de la fiança es perd si es deixa l’habitatge amb desperfectes, que poden suposar un cost de reparació.

Protecció dels propietaris

Tot i això, ens podem trobar que el propietari no sigui el culpable d’una relació conflictiva amb l’arrendador. Per exemple, pot passar que l’habitatge no hagi estat llogat legalment, sinó que algú hagi decidit entrar-hi a viure sense permís; que hi hagi impagaments de la renda acordada; o, fins i tot, que hi hagi un mal comportament del llogater.

La nova llei no resol cap d’aquestes situacions en les quals un propietari es pot trobar i que, com a ciutadà, també té dret que se li donin eines per a resoldre-les. L’única previsió que es fa és de cara als petits tenidors que puguin estar en situació de vulnerabilitat, als quals se’ls permet una pujada del 5% del lloguer, per sobre dels màxims establerts.

El propietari es pot trobar en situació d’indefensió amb facilitat, ja que es considera que és la part forta del tracte. Però el cert és que pot veure com un llogater deixa de pagar-li o li fa malbé l’habitatge, i que la solució al problema sempre ha de passar pels jutjats, fet que li suposa un alt cost de temps i de diners. 

La qüestió és que aquesta problemàtica afecta de la mateixa manera als fons d’inversió i a petits tenidors. Amb les noves regulacions, sembla que aquesta situació comença a revertir, ja que tenen en compte la diversitat de propietaris que hi ha, i fan una mica més equitatiu el repartiment de responsabilitats en aquesta bogeria que és el mercat immobiliari.

Si vols conèixer opcions superiors per rendibilitzar els teus diners entra a Fons Garantits. Des d’11Onze Recomana et proposem les millors opcions del mercat.