En el mercado inmobiliario, y concretamente en el del alquiler, nos podemos encontrar con situaciones muy diversas y que pueden suponer abusos e incumplimientos de la normativa vigente en cada momento. ¿Pero todos los abusos los sufre el inquilino? ¿O el propietario también se puede ver indefenso?

El septiembre pasado entró en vigor la nueva Ley de contención de precios del alquiler (Ley 11/2020 de 18 de septiembre) con el objetivo de frenar la ingente subida de precios que se estaba viviendo, especialmente en Barcelona y su área metropolitana. Con esta ley se rebaja y congela el precio de los nuevos contratos de alquiler en zonas con alta demanda de vivienda. Se ha conseguido una reducción del 4,12% de media.

Con estas medidas, parece que los políticos responden a las demandas de plataformas y sindicatos, en favor de una vivienda a precios asequibles o, cuando menos, regulados. Incluso se ha publicado una Guía Rápida para conocer el alcance de la nueva normativa.

¿Cuáles son los abusos?

Es evidente que era insostenible mantener el modelo alcista en los precios del alquiler, tal como ha estado pasando los últimos años. Los inquilinos tienen unos derechos básicos que a veces se ven vulnerados y que tendrían que denunciar en caso de encontrarse en alguna de estas situaciones de abuso:

• Al firmar el contrato de alquiler, el propietario tiene que entregar la cédula de habitabilidad y el certificado energético. La obtención de estos documentos tiene un coste, por lo cual, algunos propietarios pueden intentar alquilar la vivienda sin tenerlos, a pesar de ser obligatorios. Para el alquiler de locales solo es obligatorio el certificado energético. 
• Hacer un uso pacífico de la vivienda, sin que el propietario lo pueda perturbar. Muchas veces se produce el llamado bullying (acoso) inmobiliario, que consiste en hacer la vida imposible al inquilino para que se marche y así poder especular con la vivienda. Estas acciones las suelen llevar a cabo los grandes tenedores, como, por ejemplo, los fondos de inversión.
• El propietario se tiene que hacer cargo de las reparaciones necesarias y de conservación. El inquilino puede hacer estas reparaciones si son urgentes, previo aviso, y se le podrá descontar del precio, pero a veces no se aceptan estas reparaciones como necesarias y no hay retorno del coste.
• Puede resolver el contrato y recuperar la fianza, pero hay propietarios que no la quieren devolver, y podría ser que este dinero no se hubiera depositado en el INCASÒL, tal como es preceptivo. Esto puede significar que no se haya registrado el contrato de alquiler y, por ello, podríamos tener más dificultades para recuperar la fianza.

Ahora bien, el derecho al retorno de la fianza se pierde si se deja la vivienda con desperfectos que puedan suponer un coste de reparación.

Protección de los propietarios

Aun así, nos podemos encontrar que el propietario no sea el culpable de una relación conflictiva con el arrendador. Por ejemplo, puede pasar que la vivienda no haya sido alquilada legalmente, sino que alguien haya decidido entrar a vivir sin permiso; o que haya impagos de la renta acordada; o, incluso, que haya un mal comportamiento del inquilino.

La nueva ley no resuelve ninguna de estas situaciones en las que un propietario se puede encontrar y que, como ciudadano, también tiene derecho a disponer de herramientas para resolverlas. La única previsión que se hace es de cara a los pequeños tenedores que puedan estar en situación de vulnerabilidad, a los que se les permite una subida del 5% del alquiler, por encima de los máximos establecidos.

El propietario se puede encontrar en situación de indefensión con facilidad, puesto que se considera que es la parte fuerte del contrato. Pero lo cierto es que puede ver cómo un inquilino deja de pagarle o destroza la vivienda, y que la solución al problema siempre tiene que pasar por los juzgados, hecho que supone un alto coste de tiempo y de dinero. 

La cuestión es que esta problemática afecta del mismo modo a los fondos de inversión que a pequeños tenedores. Con las nuevas regulaciones parece que esta situación empieza a revertirse, puesto que tienen en cuenta la diversidad de propietarios y resuelven de manera más equitativa el reparto de responsabilidades en esta locura que es el mercado inmobiliario.

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