Si descobreixes que la teva entitat financera ha cedit la hipoteca del teu habitatge a un fons voltor, has de conèixer el dret de retracte. En parlem amb el cap legal d’11Onze, Arcadi Sala-Planell, que ens explica per què és tan difícil d’exercir en cas d’impagament de la hipoteca.

“Els fons voltors són fons internacionals molt potents que es dediquen a comprar hipoteques d’entitats financeres”, comença explicant Sala-Planell. Per “sanejar o maquillar” els seus comptes, continua, les entitats financeres “cedeixen” —i remarca bé la paraula, perquè és la clau per justificar la trava legal, com veurem— les hipoteques dels seus clients en paquets de milers al fons voltors, que consten com a titulars. “Estan adquirint aquests habitatges a un preu ridícul, de tan sols 10.000 euros per habitatge en alguns casos”, alerta el cap legal d’11Onze. 

La història es repeteix: aquest procediment s’assembla massa al que les immobiliàries van utilitzar per ‘cedir’ les anomenades hipoteques ‘subprime’ a fons d’inversió, i que el 2008 va desencadenar una crisi mundial sense precedents. Per això, els experts avisen del risc que esclati una nova bombolla hipotecària. “Fa massa anys que passa… I el problema jurídic amb què es troben els consumidors és que tu segueixes pagant la hipoteca a la teva entitat financera, però pertany a un fons voltor i l’entitat no t’ho comunica…”, avisa Sala-Planell, que considera que hauríem de tenir tot el dret a saber-ho.

Què és el dret de retracte?

Sobretot perquè, tal com explica, quan l’usuari signa el contracte d’una hipoteca amb una entitat financera té dret a retracte, és a dir, dret a adquirir l’habitatge al mateix preu pel qual l’ha adquirit el fons voltor. “Si tens un deute hipotecari de 200.000 euros, per exemple, però la cessió de la hipoteca per part de l’entitat financera al fons voltor ha estat només per 10.000 euros, pagant 10.000 euros t’hauries de poder quedar amb l’habitatge i la resta del deute queda cancel·lat”, assevera el cap legal.

Tanmateix, per evitar la morositat hipotecària, no només hi ha molta desinformació, sinó que s’han posat en marxa un seguit d’argúcies legals per tal d’evitar que la gent exerceixi el seu dret de retracte amb llibertat. És aquí on la paraula “cedir” compleix el seu propòsit. “Les entitats financeres i els fons voltors no fan servir la paraula ‘compravenda’ o ‘venda’ en els seus contractes, sinó ‘cessió de crèdit’ i, per això, els jutges estan denegant les denúncies per qüestions tècniques i no estan prosperant els retractes”, denuncia Sala-Planell. 

Un fons voltor facilita o dificulta un desnonament?

Pel mateix motiu, quan es produeix una execució hipotecària, és a dir, quan la persona no pot pagar la hipoteca, tot i que és el fons voltor qui avisa de l’impagament, l’entitat financera és qui s’encarrega d’executar el desnonament en nom del fons voltor. “Si ho fes el fons voltor, estaria demostrant que és propietari d’una compravenda i, per tant, l’usuari podria reclamar el seu dret de retracte”, argumenta Sala-Planell.

Tanmateix, els fons voltors, no només són els que avisen al propietari de l’impagament de la hipoteca, sinó que, a més, quan l’usuari ha de gestionar el deute o negociar una rebaixa de la hipoteca o una dació en pagament, ho ha de fer amb el fons voltor. La gestió, en aquest punt, es complica. 

Com que molts tribunals no estan dictant a favor dels clients, una de les estratègies més intel·ligents és allargar el procediment. D’aquesta manera, guanyes marge per negociar, però també per trobar alguna clàusula abusiva que serveixi per declarar nul el contracte hipotecari i, per tant, també la seva venda a un fons voltor. Perquè a la pràctica, els fons voltors actuen com el que són, titulars del crèdit hipotecari, però, en canvi, els propietaris no poden reclamar el seu dret de retracte. Com podem desllorigar aquest entramat legal?

Si vols conèixer opcions superiors per rendibilitzar els teus diners entra a Fons Garantits. Des d’11Onze Recomana et proposem les millors opcions del mercat.