Si descubres que tu entidad financiera ha cedido la hipoteca de tu vivienda a un fondo buitre, tienes que conocer el derecho de retracto. Hablamos con el jefe legal de 11Onze, Arcadi Sala-Planell, que nos explica por qué es tan difícil ejercer dicho derecho en caso de impago de la hipoteca.

“Los fondos buitre son fondos internacionales muy potentes que se dedican a comprar hipotecas de entidades financieras”, empieza explicando Sala-Planell. Para “sanear o maquillar” sus cuentas, continúa, las entidades financieras “ceden” —y remarca bien la palabra, porque es la clave para justificar la traba legal, como veremos— las hipotecas de sus clientes en paquetes de miles a los fondos buitre, que constan como titulares. “Están adquiriendo estas viviendas a un precio ridículo, de tan solo 10.000 euros por cada una en algunos casos”, alerta el jefe legal de 11Onze. 

La historia se repite: este procedimiento se asemeja demasiado al que las inmobiliarias utilizaron para ‘ceder’ las llamadas hipotecas ‘subprime’ a fondos de inversión, y que en 2008 desencadenó una crisis mundial sin precedentes. Por eso, los expertos avisan del riesgo de que estalle una nueva burbuja hipotecaria. “Hace demasiados años que esto sucede… Y el problema jurídico con que se encuentran los consumidores es que tú sigues pagando la hipoteca en tu entidad financiera, pero pertenece a un fondo buitre y la entidad no te lo comunica…”, avisa Sala-Planell, que considera que deberíamos tener derecho a saberlo.

¿Qué es el derecho de retracto?

Sobre todo porque, tal y como explica, cuando el usuario firma el contrato de una hipoteca con una entidad financiera tiene derecho a retracto, es decir, derecho a adquirir la vivienda al mismo precio por el que lo ha adquirido el fondo buitre. “Si tienes una deuda hipotecaria de 200.000 euros, por ejemplo, pero la cesión de la hipoteca por parte de la entidad financiera al fondo buitre ha sido solo de 10.000 euros, pagando 10.000 euros te tendrías que poder quedar con la vivienda y el resto de la deuda queda cancelada”, asevera el jefe legal.

Aun así, para evitar la morosidad hipotecaria, no solo hay mucha desinformación al respecto, sino que se han puesto en marcha una serie de argucias legales para evitar que la gente ejerza su derecho de retracto con libertad. Es aquí donde la palabra “ceder” cumple su propósito. “Las entidades financieras y los fondos buitre no usan la palabra ‘compraventa’ o ‘venta’ en sus contratos, sino ‘cesión de crédito’ y, por eso, los jueces están denegando las denuncias por cuestiones técnicas y no están prosperando los retractos”, denuncia Sala-Planell. 

¿Un fondo buitre facilita o dificulta un desahucio?

Por el mismo motivo, cuando se produce una ejecución hipotecaria, es decir, cuando la persona no puede pagar la hipoteca, a pesar de que es el fondo buitre quien avisa del impago, la entidad financiera es quien se encarga de ejecutar el desahucio en nombre del fondo buitre. “Si lo hiciera el fondo buitre, estaría demostrando que es propietario de una compraventa y, por lo tanto, el usuario podría reclamar su derecho de retracto”, argumenta Sala-Planell.

Aun así, los fondos buitre, no solo son los que avisan al propietario del impago de la hipoteca, sino que, además, cuando el usuario tiene que gestionar la deuda o negociar una rebaja de la hipoteca o una dación en pago, lo tiene que hacer con el fondo buitre. La gestión, en este punto, se complica. 

Como muchos tribunales no están dictando a favor de los clientes, una de las estrategias más inteligentes es alargar el procedimiento. De este modo, ganas margen para negociar, pero también para encontrar alguna cláusula abusiva que sirva para declarar nulo el contrato hipotecario y, por lo tanto, también su venta a un fondo buitre. Porque a la práctica, los fondos buitre actúan como lo que son, titulares del crédito hipotecario, pero, en cambio, los propietarios no pueden reclamar su derecho de retracto. ¿Cómo podemos combatir este entramado legal?

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