Quan s’acosta l’última setmana de desembre, el calendari sembla accelerar-se. Entre dinars, compres i tancaments d’any, reapareix la mateixa pregunta incòmoda de sempre: encara soc a temps de rebaixar la factura fiscal del 2025?

La resposta és que potser sí. I el sorprenent és que una de les eines més potents continua sent la gran desconeguda: l’amortització anticipada de la hipoteca. Una opció que només té sentit per a aquelles persones que encara conserven el dret a la deducció per adquisició d’habitatge habitual en l’àmbit estatal i/o poden aplicar el règim transitori de la deducció autonòmica de Catalunya.

Una deducció heretada del passat

La deducció estatal per adquisició d’habitatge habitual —tant interessos com capital amortitzat— ja no genera nous drets des de l’1 de gener del 2013. Només hi tenen accés els contribuents que van comprar abans d’aquesta data, que complien els requisits que marcava llavors la normativa i que ja havien aplicat aquesta deducció en exercicis anteriors. Sense aquest darrer punt, no et pots acollir al règim transitori.

A Catalunya la situació és similar, on la deducció autonòmica per inversió en habitatge habitual es manté, però únicament per al règim transitori. Per tant, si vas comprar el teu pis o casa després del 31 de desembre del 2012, ni l’Estat ni la Generalitat et permeten aplicar aquesta deducció.

En molts casos s’ha repetit la idea que “pots deduir fins a 1.500 € anuals”, però aquesta és una simplificació. A Catalunya, la referència als 9.040 € correspon als límits establerts per determinades deduccions dins del règim transitori. La quantitat exacta aplicable depèn del supòsit concret i de si es tracta del tram estatal, autonòmic o de casos especials.

Quan l’amortització anticipada té sentit… i quan és inútil

La clau és tan simple com això: si els interessos que pagues cada any ja superen el límit deduïble, amortitzar capital no et donarà cap benefici fiscal addicional. L’amortització, en aquests casos, és invisible a ulls de l’Agència Tributària.

Sovint passa amb hipoteques antigues amb tipus del 3%, perquè si et queden uns 120.000 € pendents, els interessos anuals poden situar-se entre 2.800 € i 3.300 €. Si el límit deduïble és inferior, ja no tens marge. L’amortització anticipada no afegeix res.

A Catalunya, si tens dret al règim transitori, els percentatges del tram autonòmic són del 7,5%, o del 15% en casos de discapacitat. Però sempre dins de la base màxima prevista. En resum, l’amortització anticipada només té sentit si es compleixen tres condicions: 

• Encara no has arribat al límit deduïble (interessos + capital amortitzat). 
• Tens dret al règim transitori, tant estatal com autonòmic.
• Financerament, immobilitzar capital té sentit dins del teu perfil econòmic. 
  

Si alguna d’aquestes peces falla, el benefici fiscal pot ser mínim o inexistent.

Una aritmètica per no enganyar-nos

Si encara tens marge per deduir, l’estratègia és clara: cal posar números sobre la taula, veure què has pagat realment durant l’any i comparar-ho amb el límit que et permet la normativa. Només quan tens aquesta fotografia precisa pots decidir si una amortització anticipada et dona un retorn fiscal real… o només la il·lusió d’estalvi. Per tant, hauràs de fer el següent:

• Calcula que ja has pagat d’interessos + amortització durant l’any. 
• Comprova si aquest import arriba o no al límit deduïble.
• Si tens marge, decideix quina quantitat vols amortitzar abans del 31 de desembre.

I un punt fonamental: la deducció mai equival al total amortitzat. L’error habitual és pensar que cada euro que destines a reduir capital es transforma directament en estalvi fiscal, però no funciona així. Amb la deducció estatal del 15%, per exemple, amortitzar 1.500 € només et retornaria 225 €, una fracció modesta de l’esforç real. I en el cas de la deducció autonòmica, on els percentatges són del 7,5% o del 15% segons el supòsit, el retorn és encara menor, fet que reforça la idea que l’operació només és rendible quan realment tens marge dins del límit deduïble.

Catalunya: què has de revisar, sí o sí

Abans de fer cap moviment, assegura’t de tenir molt clar si realment encaixes dins del règim transitori i quins límits marca la normativa per al teu cas. Només revisant amb detall dates, requisits i bases imposables evitaràs errors que poden convertir una bona intenció fiscal en una operació inútil. Només aleshores sabràs si l’amortització anticipada juga realment a favor teu. Per tant, abans de fer cap moviment, assegura’t de:

• Que l’habitatge habitual es va adquirir abans de l’1 de gener del 2013.
• Que pots aplicar el règim transitori estatal i, si escau, el tram autonòmic de Catalunya (7,5% o 15%). 
• Que no superes els límits previstos en renda i base imposable (en alguns casos, màxim de 30.000 € després de mínims).
• Que la teva hipoteca i les seves condicions compleixen la normativa exigida.
• Que amortitzar no et deixa sense liquiditat ni et resta flexibilitat davant imprevistos.

Recorda que la deducció només s’aplica sobre les quantitats efectivament satisfetes durant l’any —ni compromisos futurs, ni amortitzacions acordades però no pagades.

Una decisió fiscal o una decisió de vida?

L’amortització anticipada pot ser encertada si només et manca un petit tram per arribar al límit deduïble i només en aquests casos és on el benefici fiscal existeix i compensa. Però si els interessos de la hipoteca ja superen el límit, l’amortització no aporta res fiscalment. I pot restar-te liquiditat, capacitat d’inversió i coixí d’estalvi.

L’última setmana de l’any és un bon moment per baixar a la realitat dels números: compara interessos + amortització acumulada amb el límit deduïble real. I només llavors decideix si l’amortització anticipada encaixa amb la teva situació i amb la normativa catalana.

11Onze és la comunitat fintech de Catalunya. Obre un compte descarregant l’app El Canut per Android o iOS. Uneix-te a la revolució!