Una parte apreciable de los inquilinos y compradores de vivienda en Cataluña son extranjeros, que tienden a aumentar su presencia en el mercado. Ante el alza de precios, ¿tiene sentido restringir la adquisición de vivienda a este colectivo, como hacen Canadá o Nueva Zelanda? Existen alternativas más eficaces para “enfriar” el mercado. 

A pesar de la crisis y el aumento de los tipos de interés, el mercado inmobiliario sigue disparado. El precio de la vivienda en Cataluña se encareció en 2022 un 5,4 % respecto al año anterior y el metro cuadrado ya alcanza los 1.980 euros, según datos del Consejo General del Notariado. La tendencia en el mercado del alquiler es muy similar.

Un elemento que contribuye a hinchar el coste de la vivienda es la demanda extranjera, ya sean fondos de inversión o individuos que buscan calidad de vida y unos precios más asequibles que en otros países europeos, especialmente ahora que el teletrabajo permite a muchas personas residir lejos de su empresa.

En la ciudad de Barcelona, por ejemplo, el 16,5% de viviendas compradas en 2022 las adquirieron extranjeros, según el Ayuntamiento. Se trata del mayor porcentaje de la última década y supera en más de dos puntos porcentuales el nivel de 2013.

Si analizamos los datos de alquiler, la demanda foránea es incluso más relevante. Según el portal inmobiliario Idealista, los extranjeros contrataron el 19,5% de las viviendas alquiladas en la provincia de Barcelona en 2022. Los porcentajes en Girona (17,1%) y Tarragona (13,8%) también fueron importantes. Lleida, con el 8,1%, fue la única provincia con un porcentaje de un solo dígito. El poder de atracción internacional de la Ciudad Condal es enorme, ya que los extranjeros alquilaron prácticamente una de cada cuatro viviendas.

¿Límites a los no residentes?

Ante la presión que ejerce la demanda extranjera sobre los precios, ya hay voces que plantean tomar medidas como la adoptada recientemente por el gobierno de Canadá, por la cual los extranjeros no residentes tienen prohibida la compra de viviendas en ese país durante los próximos dos años.

En esta línea, el gobierno balear planteaba hace unas semanas limitar la compra de vivienda a los no residentes, especialmente a los extranjeros, que lleven empadronados en el territorio menos de cinco años. Sin embargo, desde el gobierno de Madrid ya han advertido que el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea prohibe “todas las restricciones a los movimientos de capitales entre estados miembros y entre estados miembros y terceros países”.

Cualquier medida restrictiva de este tipo supondría un giro de 180 grados respecto a la actual política estatal. Desde 2013 se promueve la inversión inmobiliaria foránea con la llamada “Golden Visa”, que otorga la residencia a cualquier extranjero que adquiera una vivienda de más de 500.000 euros.

En Cataluña, el Sindicat de Llogateres ha puesto el acento en el papel de los fondos de inversión, tanto nacionales como internacionales, que especulan en el mercado inmobiliario e impulsan el alza de precios. En este sentido, propone copiar legislaciones como las que aplican Ámsterdam y Rotterdam, donde los extranjeros que compran una vivienda están obligados a vivir allí durante cuatro años para evitar que las adquisiciones tengan una finalidad especulativa.

Conflicto de competencias

Otra cuestión delicada es a quién le corresponde tomar cada decisión, ya que las competencias sobre el mercado inmobiliario se reparten entre el gobierno central, los autonómicos y los ayuntamientos. En teoría, el estado central puede trazar las líneas maestras, como muestran la ley del suelo o la ley de arrendamientos urbanos, pero después son las comunidades autónomas y los ayuntamientos quienes se reparten las competencias en la ordenación del territorio, urbanismo y vivienda.

De ahí la polémica generada por la Ley por el derecho a la vivienda, que actualmente está pendiente de aprobación en el Senado. El Consejo General del Poder Judicial emitió un informe contrario al proyecto presentado por el gobierno central porque algunos aspectos abordados por esta ley, como la declaración de zonas tensionadas, los topes al precio de los alquileres o el recargo a los pisos vacíos, deberían quedar en manos de las comunidades autónomas y los ayuntamientos.

Más allá de los conflictos competenciales, lo cierto es que uno de los grandes problemas a la hora de frenar el alza de precios es la falta de vivienda social en Cataluña. Ni siquiera la regulación del Ayuntamiento de Barcelona, que obliga a reservar el 30% de las nuevas promociones a vivienda de protección oficial, ha supuesto un aumento considerable. El Ayuntamiento esperaba que esta medida se tradujera en la construcción de más de 300 pisos sociales al año, pero la realidad es que desde la aprobación de la norma a finales de 2018 el total no llega a 60.

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