Las subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) y el endurecimiento de las condiciones para acceder a la financiación han provocado una caída en la contratación de hipotecas durante 2023. Aun así, se prevé que este año se produzca un cambio de ciclo en los préstamos hipotecarios, tanto si son de tipo fijo o variable.

Todo y la bajada del euríbor en la recta final del año, reduciéndose hasta el 3,724% el mes de diciembre, después de lograr máximos anuales del 4.22% en septiembre, el 2023 ha sido un año de frenazo en el mercado hipotecario. Hasta octubre -último mes con datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística (INE)- se habían contratado 323.988 préstamos hipotecarios, mientras que en el mismo periodo de 2022 la cifra subía a 393.730 hipotecas. Una reducción en la contratación del 17,7% de un ejercicio al otro, que acumulaba tres meses consecutivos de caídas superiores al 20%.

Las inmobiliarias y los mismos bancos, que cuentan con datos avanzados respecto a las estadísticas oficiales, apuntan que los últimos tres meses del año la producción hipotecaria se ha recuperado ligeramente, ayudando a amortiguar la caída del sector hipotecario. No obstante, se prevé que la contratación de hipotecas haya decaído un 15% respecto al 2022.

Las subidas de los tipos de interés de las hipotecas hasta máximos del 3,32% que no se habían visto desde el 2015, junto con el endurecimiento de los criterios y las condiciones aplicadas para conceder las hipotecas a causa del miedo a la morosidad, han desacelerado un mercado inmobiliario en el que el número de compraventas de viviendas hace meses que está a la baja, mientras que los precios se mantienen estables.

Mejorar las condiciones, amortizar o cancelar

Analizando el histórico de los datos proporcionados por el Banco de España en los últimos tres años, vemos que el coste de las hipotecas se ha disparado desmesuradamente. Mientras que a finales de 2021 la TAE estaba en el 1,5%, un año después lograba el 3,12%, iniciando el 2023 en el 3,37% y situándose en el 4% durante la última parte del año.

En este contexto, muchas familias han probado de mejorar las condiciones de sus hipotecas, ya sea a través de su banco, moviendo el préstamo a otra entidad financiera o bien cancelando su hipoteca para firmar una de nueva. Según datos del portal inmobiliario idealista, en los últimos cuatro meses del 2023 la contratación de nuevas hipotecas para mejorar las condiciones de hipotecas existentes ha supuesto más de un 10% del total, superando el 20% durante los meses de agosto y octubre, cuatro veces más del que representaban el 2021 y a principios de 2022.

Así mismo, se han disparado las hipotecas mixtas en detrimento de las fijas y variables. Estas establecen durante los primeros años una cuota mensual de tipo fijo, mientras que el resto del periodo que dure la vida del préstamo este está determinado por un tipo de interés variable. Una modalidad de préstamos hipotecarios que se asemeja mucho a las hipotecas de tipo variable, pero que incluye algunas condiciones especiales.

Por otro lado, hay hogares que han aprovechado la subida de tipos para amortizar anticipadamente sus préstamos, sea de manera parcial o total, con el fin de ahorrar intereses a lo largo de la vida de la hipoteca. A pesar de que a priori puede parecer una buena idea aprovechar dinero ahorrado para devolver o reducir un préstamo hipotecario antes de tiempo, todo dependerá de las condiciones de amortización que se hayan firmado en el contrato de la hipoteca.

El euríbor consolida una fuerte bajada

El euríbor cerraba diciembre en el 3,679%, de manera que bajaba por debajo del 4% por primera vez en los últimos seis meses y suponía la mayor bajada mensual en 14 años. Cuatro días después de haber entrado en el nuevo año se sitúa en el 3,54%. Si cerrara el mes así, supondría la cuarta bajada mensual en un año y aquellas hipotecas que se revisen semestralmente experimentarán una reducción en la cuota.

Aunque el Banco Central Europeo no ha hecho ningún anuncio oficial, los expertos prevén que el Euríbor, índice de referencia para la mayoría de los préstamos hipotecarios en España, se mantendrá por debajo del 4% durante el 2024. Esto se basa en la predicción que las subidas de tipos del BCE ya han llegado a su fin y el que se vería en 2024 serían los primeros recortes.

Esta bajada del índice hipotecario abarataría las nuevas hipotecas. En cuanto a las hipotecas vigentes, estas todavía experimentan un incremento de su cuota por la revisión anual, puesto que el euríbor ahora todavía es superior a cómo estaba hace un año. Aun así, a partir del segundo trimestre, si sigue esta tendencia, se verían reducciones en las cuotas hipotecarias con revisión anual, que suelen ser la mayoría.

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