L’habitatge s’ha convertit en un dels grans conflictes econòmics del nostre temps. Els preus continuen pujant, els lloguers absorbeixen una part creixent dels salaris i l’accés a una llar digna s’allunya per a molts joves i famílies.

Mentrestant, els governs responen amb topalls, zones tensionades, nous decrets i més regulació sobre els grans tenidors. El debat acostuma a presentar-se com un enfrontament entre propietaris i llogaters, però aquesta lectura només explica la superfície del problema. Al darrere hi ha una qüestió molt més profunda: què passa quan una economia obté cada vegada més rendiment de controlar allò que ja existeix i cada vegada menys de crear allò que falta?

Aquesta pregunta permet distingir dues maneres molt diferents de generar riquesa. En una economia productiva, el capital assumeix risc per ampliar la capacitat de producció. Es construeixen habitatges, es desenvolupen tecnologies, s’obren fàbriques, s’instal·len xarxes energètiques o es creen nous serveis. El benefici arriba després d’haver incorporat alguna cosa a l’economia que abans no hi era.

Una economia extractiva funciona d’una altra manera. El rendiment no depèn necessàriament de produir més, sinó de controlar alguna cosa que els altres necessiten i que és difícil substituir. Pot ser sòl, habitatge, una infraestructura, una patent, una plataforma digital o l’accés a un mercat. L’activitat pot ser perfectament legal i fins i tot racional des del punt de vista empresarial. El problema apareix quan la rendibilitat prové sobretot de l’escassetat, no de solucionar-la.

L’habitatge explica molt més que l’habitatge

Imaginem dues inversions de deu milions d’euros. Amb la primera es construeix una promoció de cinquanta habitatges. Durant el procés treballen arquitectes, enginyers, paletes, instal·ladors i empreses de materials. Quan l’obra acaba, l’inversor espera obtenir un benefici, però també hi ha cinquanta habitatges que abans no existien.

Amb la segona inversió es compren cinquanta pisos ja construïts en una ciutat on l’oferta és insuficient. L’operació pot ser igualment rendible i legítima, però no ha aparegut cap habitatge nou. Si la població augmenta, la construcció continua bloquejada i la demanda creix, aquests cinquanta pisos poden revaloritzar-se considerablement sense que l’economia disposi d’una sola llar addicional.

Aquesta diferència és especialment important en el context actual. Segons l’INE, el preu de l’habitatge a Espanya augmentava un 12,2% interanual durant el segon trimestre de 2026, mentre l’habitatge de segona mà ho feia un 12,9%. Paral·lelament, l’OCDE assenyala un desequilibri persistent entre la creació de noves llars i la construcció residencial, i recull estimacions del Banc d’Espanya que situen el dèficit acumulat en centenars de milers d’habitatges.

Per això una part del conflicte actual no es pot entendre només observant els preus. El veritable problema és l’escassetat. Quan hi ha moltes persones competint per poques cases, posseir-ne una dona un poder econòmic creixent. I quan aquest poder augmenta més ràpidament que els salaris de qui necessita accedir-hi, la propietat comença a pesar més que el treball en la distribució de les oportunitats.

Això no converteix el propietari en culpable ni el llogater en víctima per definició. Tampoc permet posar en el mateix sac una família amb un segon pis i un fons amb milers d’actius. La qüestió important és una altra: cap on orienta el sistema els incentius?

Si construir és lent, jurídicament incert i costós, mentre comprar actius existents en zones escasses ofereix una rendibilitat elevada, el capital farà exactament allò que se n’espera: buscarà la via més fàcil i més segura per obtenir retorn.

Quan l’escassetat es converteix en negoci

El fenomen es veu amb molta claredat en l’habitatge, però no és exclusivament immobiliari. Les grans plataformes digitals ofereixen un exemple semblant. Quan una empresa crea una tecnologia capaç de connectar milions de persones, facilitar transaccions o reduir costos, està generant un valor que abans no existia. El problema apareix quan aquesta plataforma es converteix en la porta gairebé obligatòria per accedir a un mercat.

En aquell moment, la font del benefici pot començar a canviar. L’empresa ja no guanya només perquè ofereix un millor servei, sinó perquè controla el lloc per on han de passar els altres. Pot augmentar comissions, modificar condicions o privilegiar determinats participants sense necessitat d’innovar al mateix ritme.

El valor inicial provenia de construir la plaça. La renda posterior pot provenir de cobrar peatge perquè tothom necessita travessar-la.

Amb l’energia passa una cosa semblant. Instal·lar plaques fotovoltaiques, construir una central, ampliar una xarxa elèctrica o desplegar sistemes d’emmagatzematge augmenta la capacitat energètica d’una economia. Però si la demanda creix i la xarxa no s’amplia, els colls d’ampolla adquireixen un valor extraordinari. La mateixa infraestructura que havia de facilitar el creixement pot acabar limitant-lo.

La paradoxa es repeteix: quan és difícil crear nova capacitat, controlar la capacitat existent es torna especialment rendible.

El capital també aprèn

Aquest és probablement el punt més important del debat. El capital no té una preferència moral per produir o extreure. Busca rendibilitat.

Si desenvolupar un nou producte implica anys d’investigació, competència i risc, però comprar un actiu escàs ofereix guanys similars o superiors amb menys incertesa, una part dels diners acabarà allà. Si construir habitatges requereix una dècada entre planejament, permisos i execució, mentre adquirir una finca existent permet beneficiar-se immediatament de l’escassetat, els incentius tornen a apuntar en la mateixa direcció.

Amb el temps, això pot transformar tota l’economia. Els diners continuen movent-se. Els actius s’encareixen. Els balanços patrimonials creixen i sobre el paper es genera riquesa. Però el preu més elevat d’un pis de Barcelona no significa que Barcelona tingui més habitatges. Una empresa digital que augmenta les comissions no ha creat necessàriament una tecnologia millor. Una xarxa elèctrica congestionada pot generar rendes, però no més electricitat.

És aquí on la diferència entre una economia productiva i una d’extractiva deixa de ser una abstracció acadèmica. Una amplia la capacitat de la societat. L’altra pot enriquir determinats propietaris d’actius sense ampliar-la.

El dilema que els decrets no poden resoldre sols

Això també ajuda a entendre per què la crisi de l’habitatge sembla resistir totes les solucions ràpides. Regular els lloguers pot limitar pujades i protegir els inquilins que ja tenen accés al mercat. Perseguir abusos és necessari. Evitar posicions de domini també ho és, però cap decret pot convertir per si mateix 100 habitatges en 120.

Al mateix temps, esperar que el mercat resolgui espontàniament el problema tampoc és suficient si el mateix sistema fa més rendible competir pel patrimoni existent que crear-ne de nou.

La resposta, per tant, no pot consistir únicament a decidir quant pot cobrar un propietari o quants immobles converteixen algú en gran tenidor. També cal preguntar-se què impedeix que el capital vagi cap a la construcció, quina part de l’escassetat prové de la regulació urbanística, de la falta de sòl disponible, dels costos financers, de la lentitud administrativa o de la manca d’habitatge públic.

Si només intentem repartir millor una oferta insuficient, el conflicte continuarà existint. Pot canviar qui suporta el cost, però l’escassetat seguirà intacta.

Una societat s’assembla a allò que recompensa

Cap economia moderna és purament productiva ni purament extractiva. Un habitatge pot ser alhora una llar, una inversió i una font legítima de renda. Una plataforma dominant pot continuar innovant. Una infraestructura privada pot generar beneficis i prestar un servei essencial. La frontera no és absoluta.

Però sí que podem observar cap a on es desplacen els incentius. Si els beneficis més grans provenen cada vegada més de posseir sòl, immobles, xarxes o posicions dominants, mentre crear nova capacitat es torna lent, car i incert, l’economia comença a enviar un missatge molt clar: és més rendible tenir que fer.

I aquesta transformació té conseqüències profundes. Els qui ja posseeixen actius parteixen amb avantatge. Els salaris perden pes davant les rendes patrimonials. Les herències adquireixen més importància i la mobilitat social es redueix. Arriba un moment en què treballar més o ser més productiu no garanteix poder accedir als béns que defineixen una vida econòmicament estable.

Per això el conflicte de l’habitatge és molt més que una batalla pel preu del lloguer. És una discussió sobre el tipus d’economia que volem construir. Podem dedicar el capital a disputar-nos cada vegada més car el que ja existeix, o podem orientar-lo cap a construir el que falta. Podem premiar principalment la propietat de l’escassetat o fer que crear nova oferta torni a ser atractiu. Aquesta és la decisió de fons.

Perquè quan una economia recompensa més controlar una casa escassa que construir-ne una de nova, el problema ja no és només immobiliari. És el mateix model econòmic el que s’ha començat a torçar.

Diversifica, protegeix i dona valor real als teus estalvis. A 11Onze t’ajudem a invertir amb seny. Descobreix l’Or Llavor a Preciosos 11Onze.