En una cara de la moneda, están los propietarios que quieren sacar rendimiento de su vivienda cuando no la utilizan. En otra, el alquiler turístico es percibido como un factor de especulación, que favorece el turismo low cost y tensiona el mercado del alquiler tradicional.

Para intentar poner orden en una práctica que no ha parado de crecer, las administraciones locales, autonómicas y estatales han desplegado una serie de normativas más estrictas. El objetivo: garantizar una competencia justa, evitar la turistificación de barrios enteros y preservar el acceso a la vivienda habitual por parte de la población local. En Barcelona, por ejemplo, ya se ha anunciado la futura eliminación de todas las licencias turísticas antes del 2029.

Uno de los actores clave en este escenario es Airbnb, que nació como una plataforma colaborativa para aprovechar pisos vacíos y que ahora opera en 191 países. Pero… ¿Es legal hoy en día anunciar nuestro piso como alojamiento turístico? La respuesta es sí, pero con muchos requisitos más que hace unos años.

¿Qué requisitos se deben cumplir?

En Cataluña, la actividad de alquiler turístico es legal, siempre que se cumpla la normativa. A través del Decreto 75/2020 de la Generalidad de Cataluña se define el alquiler como la cesión de una vivienda entera (no habitaciones individuales), por un período máximo de 31 días, con disponibilidad inmediata y a cambio de contraprestación económica.

Ahora bien, desde julio de 2025, se han añadido nuevos requisitos:

• Inscripción obligatoria en el Registro de Turismo de Cataluña (RTC) y obtener el número de inscripción (NIRTC).
• También debe estar inscripto en el Registro estatal (NRA) a través de la Ventanilla Única Digital.
• La vivienda debe estar adaptada a la movilidad, en condiciones óptimas de higiene, y adaptada al número de plazas que conste en la cédula de habitabilidad.
• Es obligatorio ofrecer una habitación privada por usuario y no se pueden reconvertir salas comunes en dormitorios.
• Es necesario facilitar un teléfono de atención inmediata 24 h y comunicar la estancia a la Dirección General de la Policía.
• Se recomienda seguir buenas prácticas de seguridad, protocolos de limpieza e información por emergencias.

¿Se necesitan permisos?

Para poner en marcha un alquiler turístico, es necesario obtener varios permisos, y la normativa es cada vez más exigente. El primer paso es consultar tanto la ordenanza municipal como los estatutos de la comunidad de vecinos. Desde abril de 2025, la comunidad puede prohibir o limitar esta actividad, siendo imprescindible contar con la autorización previa de 3/5 partes de los propietarios, tanto por el número como por la cuota de participación.

Si la normativa municipal lo permite y la comunidad no se opone, el propietario deberá comunicar formalmente el inicio de la actividad en el ayuntamiento, inscribirse en el Registro de Turismo de Cataluña (RTC) y obtener el número de inscripción (NIRTC).

Cualquier actividad que no siga este circuito será considerada ilegal, pudiendo comportar sanciones que oscilan entre los 3.000 € y los 600.000 €, en función de la gravedad de la infracción.

¿Hay que declarar a Hacienda?

Por lo que respecta al ámbito fiscal, la Dirección General de Tributos establece criterios diferentes según los servicios que se ofrezcan. Si el alojamiento incluye servicios propios de la industria hotelera— limpieza recurrente, recepción, atención al cliente o restauración—, la actividad estará sujeta al IVA. En cambio, si solo se cede el uso de la vivienda, sin servicios adicionales, no es necesario aplicar IVA, pero sí tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), según la normativa propia de cada comunidad autónoma.

El alquiler turístico sigue siendo legal en Cataluña, pero está altamente regulado. Si tienes intención de ofrecer tu piso a turistas, es necesario cumplir escrupulosamente la normativa municipal, nacional y estatal, pedir los permisos correspondientes, registrar la actividad y tributar correctamente.

Más que nunca, es necesario estar bien informado y asesorado para no cometer infracciones que pueden salir muy caras.

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