En una cara de la moneda, los propietarios quieren dar una segunda vida a su inmueble mientras no lo usan. En la otra, el alquiler turístico es visto como un nuevo competidor, una fuente de especulación que favorece el turismo low cost y condiciona el alquiler particular.

Para intentar regular el alquiler turístico, que no ha parado de crecer en los últimos años, ayuntamientos y Generalitat han implementado nuevas medidas y normativas. Las administraciones buscan evitar que esta práctica ponga en riesgo la libre competencia de precios entre los mismos operadores de alquiler turístico, pero también en relación con los alquileres particulares. En casos extremos, como ha pasado en Barcelona, incluso se intenta impedir que el acceso a la vivienda de los vecinos no peligre.

Uno de los operadores de alquiler turístico por excelencia y que ha ido coptando cada vez más oferta es Airbnb, que nació como plataforma colaborativa con el objetivo de aprovechar aquellos apartamentos que los propietarios dejaban vacíos, sea por fines de semana o por periodos más largos. Actualmente, la plataforma ya está presente en 191 países. ¿Pero realmente es legal destinar nuestro apartamento o residencia a uso turístico? Para dar respuesta, consultamos la legislación del país y las ordenanzas municipales.

¿Qué requisitos se deben cumplir?

Cataluña contempla esta práctica como una operativa más del sector turístico. El Decreto 75/2020, de 4 de agosto, define en el artículo 221.1 que se considera de uso turístico “la vivienda que es cedida por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, a cambio de contraprestación económica para una estancia de temporada y en condiciones de disponibilidad inmediata”. En la normativa también se detalla que se debe ceder todo el espacio del inmueble, no habitación por habitación, y que se debe realizar por un periodo máximo de 31 días para ser considerada estancia de temporada.

En cuanto al interior del hogar, también se deben cumplir una serie de requisitos, como por ejemplo las condiciones higiénicas óptimas o que esté amueblado y con los aparatos necesarios para una estancia, siempre en coherencia con el número de plazas disponibles. El número de plazas será el que indique la cédula de habitabilidad. El mismo Decreto avisa que a todos los usuarios se les tiene que garantizar una habitación privada, sin estar permitido destinar cuartos de estar a dormitorios. También se debe facilitar a usuarios y vecinos un teléfono de atención inmediata, así como informar a la Dirección General de la Policía sobre el alojamiento de personas.

Desde la administración, o incluso desde páginas como Airbnb, también se especifican requisitos para ser un buen anfitrión y otros aspectos a tener en cuenta, como la seguridad, qué hacer en caso de emergencia o los protocolos de limpieza.

¿Se necesitan permisos?

Lo primero que hay que hacer para saber cuáles son los permisos que se necesitan para abrir un alquiler turístico es consultar la ordenanza municipal y, si es el caso, los estatutos de la comunidad. En caso de prohibirlo explícitamente o de especificar requisitos, será la primera normativa la que habrá que cumplir. Si el municipio lo permite, el propietario o la persona gestora tendrá que comunicar formalmente al ayuntamiento el inicio de la actividad. El mismo ayuntamiento trasladará la petición al Registro de Turismo de Cataluña (RTC) y asignará un número de inscripción (NIRTC) al inmueble, que lo acreditará como vivienda de turismo legal y, por lo tanto, tendrá que aparecer en todas las publicaciones donde se anuncie el inmueble.

Cualquier actividad turística no regulada siguiendo estos pasos, será considerada ilegal, y el propietario se puede enfrentar a multas de entre 3.000 y 600.000 euros, en función del grado de infracción.

¿Hay que declarar a Hacienda?

Tal como consta en la Dirección General de Tributos, los arrendamientos turísticos estarán sujetos a IVA siempre que se lleven a cabo los servicios típicos de la industria hotelera, entendidos como la recepción, la atención permanente al cliente en un espacio determinado, la limpieza y el mantenimiento del piso y, en algunos casos, los servicios de restauración. Todas las viviendas que no cumplan estos requisitos no tendrán que presentar el IVA y, por el contrario, quedarán sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas y a las particularidades que cada comunidad autónoma, en el caso de España, establezca.

Por lo tanto, actualmente en Cataluña sí es legal destinar el inmueble a alquiler turístico, pero siempre que se haga con conocimiento de la regulación vigente, desde la municipal a la estatal, y con el asesoramiento necesario.

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